7. Hukuk Dairesi 2025/1814 E. , 2025/2550 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/238 E., 2025/37 K. İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı Vakfın İstanbul ili, ... ilçesi, 926 ada 3 parsel sayılı 1.903,23 m² yüzölçümlü arsa vasfındaki taşınmazın 1/2 payının maliki olduğunu, taşınmazın diğer 1/2 payının maliki ... Petrol Ürünleri San. Tic. AŞ'nin hissesini 08.03.2016 tarihinde 700.000,00 TL bedelle davalı Şirkete sattığını haricen öğrendiklerini, noterden ihtar keşide edilmediğini belirterek ön alım hakkına dayalı olarak tapu iptali ve tescil talebiyle dava açmıştır.
II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın gerçek satış bedelinin 6.700.000,00 TL olduğunu, satıcı ... Petrol Ürünleri San. Tic. A.Ş.'nin, ... Kiralama Anonim Ortaklığına olan 6.000.000,00 TL borcunun da davalı Şirketin diğer grup firması ... Petrol İnş. Müt. ve Nak. San. Tic. A.Ş. tarafından ödendiğini, taşınmazın .... tarafından varılan anlaşma gereğince önce ... Petrol Ürünleri San. Tic. A.Ş.'ye devir edildiğini, ardından aynı günde davalı Şirkete devredildiğini, satışın tüm aşamalarından ve gerçek satış bedelinin 6.700.000,00 TL olduğundan davacının haberdar olduğunu, dava konusu taşınmazda fiili taksim olduğunu, davacının dava tarihinden sonra hissesi için 01.06.2016 tarihinde davalı Şirketin grup firması olan ... Petrol İnş. Müt. ve Nak. San. Tic.A.Ş. ile yazılı kira sözleşmesi düzenlediğini beyanla davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi 13.06.2017 tarihli ve 2016/220 Esas, 2017/181 Karar sayılı kararında özetle; yapılan yargılama sonucunda, tarafların 1/2 pay sahibi oldukları, satış işleminin noter vasıtasyla davacı tarafa bildirilmediği, verilen sürede satış bedeli ve masrafların depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne, 926 ada 3 parseldeki 1/2 payın kanuni ön alım hakkı nedeni ile tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, depo edilen 714.218,13TL satış bedelinin kararın kesinleşmesi ile davalıya ödenmesine karar vermiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 13.06.2017 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 02.11.2017 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Bölge Adliye Mahkemesinin 13.06.2017 tarihli kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 26.06.2018 tarihli kararı ile; mahallinde yeniden keşif yapılarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 259/2 hükmü gereğince tarafların tüm delilleri keşifte değerlendirilip, tanıkları taşınmaz başında dinlenerek, davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişinin kullandığı ayrı ayrı bölümler bulunup bulunmadığı belirlenerek, çelişkili beyanlar varsa giderilerek ve tanıklarca gösterilecek yerler fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlenmek suretiyle fiili taksimin mevcut olup olmadığı saptanmalı, varılacak sonuca göre öncelikle fiili taksim savunması yönünden bir karar verilmelidir gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir. 2. Bozma kararı sonrasında Mahkemenin 19.02.2019 tarihli kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 25.01.2021 tarihli kararı ile; Mahkemece, ...., ... Petrol Ürünleri San. Tic. A.Ş. ve ... Petrol İnş. Müt. ve Nak. San. Tic. A.Ş.'nin ticari defter ve kayıtlarından da faydalanmak suretiyle ... Petrol Ürünleri San. Tic. A.Ş.'nin borcuna yönelik ... Kiralama A.Ş.'ye yapılan ödemeler toplamının belirlenerek, bu miktara resmî senette gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masrafları eklenmek suretiyle gerçek satış bedeli belirlenmeli ve bu bedeli depo etmesi için davacı tarafa uygun bir süre verilmeli, davacının bedeli depo etmesi hâlinde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken resmî senette gösterilen satış bedelinin depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. 3. Bozma sonrası Mahkemenin başlıkta tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi, 926 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 1/2 pay, 12.11.2010 tarihinden itibaren ....'ya ait iken 08.03.2016 tarihinde davalının satıcısı ... Petrol Ürünleri San. Tic. A.Ş.' ye tapuda satış yoluyla devredildiği, dosya kapsamında bulunan, .... ve ... Petrol Ürünleri San. Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 28.10.2015 tarihli protokolde ... Petrol Ürünleri San. Tic. A.Ş.'nin ....'ya 6.000.000,00 TL tutarında borçlu olduğunun belirtilmiş olduğu, anılan borç miktarının bir kısmının, dava konusu payın satış tarihinden önce davalı Şirketin grup firması olduğu iddia edilen ... Petrol İnş. Müt. ve Nak. San. Tic. A.Ş. tarafından ....'ya ödendiği, dosya içeriğinde mevcut olan banka dekont suretleri ve ticari defter kayıtlarına göre hazırlanan bilirkişi raporlarında bu durumun belirtildiği, yine yargılamanın geldiği aşama itibariyle davalının da faiz getirisinden mahrum kalmaması ve fakirleşmesinin önüne geçmek için ön inceleme tarihi ile depo tarihleri arasındaki dönemler için mahrum kalınan faiz getirisinin de hesaplandığı, faiz bedeli olan 7.246.469,04 TL'nin 24.12.2024 tarihinde bankaya depo ettirilerek sonuçta; davacının davasının kabulüne, İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 926 ada 3 parseldeki 1/2 payın şufa hakkı nedeni ile davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, depo edilen satış bedeli ve masrafları ile tapu harcı dâhil satış bedeli olan 6.714.218,13 TL ile faiz getirisi olan 7.246.469,04 TL’nin toplamı olan 13.960.687,17 TL'nin kararın kesinleşmesi ile davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kararın 6. bendinde davalı yararına vekâlet ücretine hükmedildiğini, dava kabul edilmiş olmasına rağmen davalı yararına vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyanla hükmün vekâlet ücreti yönünden düzeltilerek onanmasına karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde; a. Yargılamanın yaklaşık 9 yıldır devam ettiğini, aradan geçen zaman zarfında yaşanan değer kaybının faiz hesabı ile giderilemediğini, taşınmazın güncel rayiç bedeli üzerinden veya denkleştirici adalet ilkelerine göre yapılan hesaplamalar doğrultusunda karar verilmesi gerektiğini, b. Her ne kadar resmî satış tarihi 08.03.2016 ise de fiili satışın 28.10.2015 tarihi olduğunu, bu durumda yasal sürede davanın açılmadığını, c. Keşifte dinlenen tanık beyanları ile fiili taksimin varlığının ispatlandığını, d. Davacı tarafın 700.000,00 TL şuf'a bedeli üzerinden dava açtığını, yaptıkları savunma ile gerçek satış bedelinin ispatlandığını, bu durumda toplam 13.960.687,17 TL üzerinden davacı yararına vekâlet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyanla kararın bozulmasını talebinde bulunmuştur. B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre tarafların aşağıda belirtilen hususların dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 1.Davacı vekilinin vekâlet ücretine yönelik temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; davacı tarafça bedelde muvazaa iddiasında bulunulmamasına ve davanın tamamı yönünden kabul kararı verilmesine rağmen davalı yararına vekâlet ücretine hükmedilmiş olması hatalı olup bozmayı gerektirmiştir. 2. Davalı vekilinin temyiz itirazlarına yönelik yapılan incelemede ise; ön alım davalarında dava değeri, dava konusu taşınmazın satış bedeli ile satış masrafları toplamı olup somut olayda dava konusu taşınmazın satış bedeli ve satış masrafları toplamı olarak belirlenen 6.714.218,13 TL olduğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmiştir. Bu durumda dava değeri olarak kabul edilen 6.714.218,13 TL üzerinden davacı yararına vekâlet ücreti taktiri gerekirken, nemalandırılan bedel toplamı olan 13.960.687,17 TL üzerinden davacı yararına vekâlet ücretine hükmedilmesi bozmayı gerektirmiştir. Ne var ki yukarıda 1 ve 2 numaralı paragraflarda belirtilen bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'un 370/2 hükmü uyarınca kararın düzeltilerek onanması gerekir.
VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı vekilinin vekâlet ücretine ilişkin temyiz itirazının kabulü ile hüküm fıkrasının 6 numaralı bendinin hükümden çıkarılmasına, 2. Davalı vekilinin vekâlet ücretine ilişkin temyiz itirazının kabulü ile hüküm fıkrasının 5 numaralı bendinde yer alan "13.960.680,17 TL" ile "747.606,87 TL" ibarelerinin hükümden çıkartılarak yerlerine "6.714.218,13 TL" ve "605.426,54 TL" ibarelerinin yazılmasına, hükmün bu şekliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA, 3. Sair temyiz itirazlarının reddine, Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 12.05.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi. K A R Ş I O Y 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ancak; satış tarihi itibariyle aradan uzunca bir süre geçmiş ve bu uzun süre davalı alıcının kendisinden kaynaklanmamışsa aradan geçen sürede davalı, ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak ön alım bedelinin yeni duruma göre tespitini talep edebilir. Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra, taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının, ön alım bedeline dahil edilmesi yorumu, yasaya ve hukukun genel prensiplerine de ters düşmeyecektir, aksine bir uygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği ve çıkarlar dengesini bozacağı açıktır, aksi halde; önalım hakkı sahibi sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşecektir, aradan geçen sürede ortaya çıkan değer artırıcı unsurların dikkate alınarak önalım bedelinin yeniden belirlenmesi hakkaniyete uygun olacaktır (Bu görüş Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.05.1993 gün 761-192 Esas-Karar, 18.5.1994 tarih 215-356 Esas-Karar, 19.10.1994 tarih 343-625 Esas-Karar 14.12.1994 tarih 663-841 Esas-Karar,15.02.1995 tarihli, 1994/6-59 Esas, 77 Karar sayılı kararlarında benimsenmiştir). Kurucu yenilik doğuran önalım (şufa) hakkının kullanılması ile doğan yeni satım sözleşmesi, önalım hakkı sahibi (davalı) ile muhatap alıcı üçüncü kişi (davacı) arasında, ilk satım sözleşmesinin koşulları ile hüküm doğuracak ise de, taşınmazın mülkiyeti Mahkeme ilâmının kesinleşmesi ile karşı tarafa intikal edecektir. Aradan geçen zaman kesiti içerisinde ekonomik ve objektif nedenlerle, şuf'a bedelinin belirli koşullar çerçevesinde saptanması gerekir, zira, şuf'a bedelinin tapuda gösterilen ya da taraflarca kabul edilen bedel olması lazım geldiğine dair yasal bir zorunluluk bulunmamaktadır. ( YRG 3 HD 26/02/2008 T 2007/19419 E, 2008/3040 K ) Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Öte yandan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “dürüst davranma” alt başlıklı 2. maddesinde “herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.” ilkesine yer verilmiş, devamında da “bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralı getirilmiştir. Aynı Kanunun “iyiniyet” başlıklı 3. maddesinde ise “kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.” denilmektedir. "Objektif iyiniyet olarak da tanımlanan ve dürüstlük kuralını düzenleyen TMK'nın 2. maddesi, bütün hakların kullanılmasında dürüstlük kuralı çerçevesinde hareket edileceğini ve bir kimsenin başkasını zararlandırmak ya da güç duruma sokmak amacıyla haklarını kötüye kullanmasını yasanın korumayacağını belirtmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında düzenlenen, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacının, hakime özel ve istisnai hallerde (adalete uygun düşecek şekilde) hüküm verme olanağını sağlamaktadır. Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik oluşturduğu, gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için tüm hukuki yolların kapalı bulunduğu zorunluluk hallerinde, TMK'nın 2. maddesi uygulama alanı bulur ve olağanüstü bir imkan sağlar; haksızlığı düzeltici, yasadaki kuralları tamamlayıcı fonksiyonunu yerine getirir" (25.1.1984 tarihli, 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.10.2010 tarihli, 2010/6-404 Esas, 2010/533 Kararı) Somut olaya gelince; davaya konu satış işlemi 08.03.2016 tarihinde yapılmış ve eldeki dava 24.05.2016 tarihinde açılmıştır. Mahkemece 13.06.2017 tarihinde karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf itirazlarının esastan reddedilmesi üzerine, davalının temyiz itirazları haklı bulunarak İlk Derece Mahkeme kararı Dairemizce 26.06.2018 tarihinde bozulmasına karar verilmiştir. Yeniden kurulan hükümde yine davalının temyizi üzerine farklı bir sebeple bozulmasına karar verilmiştir. Nihayetinde son kararın temyiz inceleme tarihi 12.05.2025 tir. Aradan geçen sürede önalım bedelinin taşınmazın güncel bedeli olmadığı açıktır. O hâlde önalım bedelinin taraflardan birinin yararına, diğerinin ise zararına olacak şekilde ödenmesi adalete uygun olmayacaktır. Bu sebeple sayın çoğunluğun kararına iştirak edememekteyim.