6. Hukuk Dairesi 2023/2285 E. , 2025/2119 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/1259 E., 2022/1693 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Düzce 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/19 E., 2021/373 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ..., ..., ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazı için davalı yüklenici şirket ile 05.04.2017 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı şirketin belirttiği davalılar ..., ... ve ...'e vekaletname verildiğini, geçen sürede inşaatta sadece temel kısmının atıldığı, bundan başka hiçbir ilerleme ve inşaat faaliyetinin olmadığını, ayrıca sözleşme kapsamında verilen vekaletname ile diğer davalılara yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin satıldığını, taşınmaz satış bedellerinin cüzi olduğunu, muvazaalı ve göstermelik devirlerin yapıldığını, davalı vekillerin azledildiğini, geçen sürede kira gelirlerinden de mahrum kaldığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin tüm talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile sözleşmesinin feshini, vekalet görevinin kötüye kullanılması ile davalılara yapılan tapu devirlerinin iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmazsa taşınmazın hesaplanacak rayiç bedellerinin tahsilini, vekaleti kötüye kullanarak satışları gerçekleştiren vekillerin sattıkları her bir bağımsız bölümün rayiç piyasa değeri üzerinden bedelleri bilirkişi marifeti ile tespit edilecek bedellerden şimdilik 1.000,00 TL tazminatın davalı ... ve ...'den müteselsilen tazminini, sözleşme süresi boyunca müvekkilinin yapmak zorunda olduğu masraflar, edimin belirlenen tarihte yerine getirilmemesinden doğan kira kaybı vb. ile 1.000,00 TL tazminatın davalı şirketten alınarak müvekkiline ödenmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP 1- Davalı yüklenici şirket vekili, cevap vermemiştir. 2-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; bedeli mukabilinde dava konusu adına kayıtlı taşınmazı devraldığını, dava konusu daireyi tapuda direkt arsa sahibi ve müteahhit firmadan almış görünse de aslında daireyi ... isimli kişiden aldığını, ...'ın inşaat malzemeleri satım işini yapmakta olduğunu, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın mal ve hizmet satımına ilişkin bildiriminde görüleceği üzere ...'ın bir çok defa...'e inşaat demir malzemesi sattığını, bu bedeller için ...'a çekler veren...'in çeklerin vadeleri geldiğinde bu bedelleri ödeyemediğini ve çeklerin bankaca yazıldığını, çeklerin karşılığında müteahhit...'in ...'a 6 numaralı bağımsız bölümü ve 20 numaralı bağımsız bölümü vermeyi teklif ettiğini, diğer davalılar da olduğu gibi yine müteahhidin borçlusuna satış yapıldığını, davacının noterden verdiği satış yetkisini öğrenen ve davacının sözlü izni ile ...'ın bu iki daireyi almayı kabul ettiğini, ancak kendi üzerine almadan müvekkiline ve ...'ye nakit para karşılığında sattığını, tapu devirlerinin muvazaalı olduğu iddiasının tamamen hukuki mesnetten yoksun olduğunu, iyiniyetli kazanımlarının korunması gerektiğini savunarak , davanın reddini istemiştir. 3-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili kardeşi ... ile yüklenici arasında alacak verecek ilişkisinden kaynaklı olarak dava konusu taşınmazın ...’in üzerinde fazlaca hacizler bulunduğundan dolayı müvekkili adına tescil edildiğini, hukuken geçerli bir vekaletnameye istinaden tapuda yapılan devir işleminin usul ve yasaya uygun olduğunu, satışların muvazaa iddiası ile iptalini talebinin tapuya güven ilkesine ve dürüstlük kuralına aykırı olacağını, sözleşmeye göre davacı tarafından müteahhidin borcu muaccel olduktan sonra açıkça ifanın talep edildiği makul ve belirli bir süre içeren ihtarname gönderilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. 4-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin bizzat toprak sahibi ile de yüz yüze görüştüğünü, güvendiğini ve diğer davalı ... ile birlikte ortak olarak düğün salonu işletmek için dükkan aldığını, 04.04.2016 tarihinde müteahhit... ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığını, bu sözleşmeye göre bağımsız bölümün 650.000,00 TL bedelle ...'a ve ...'e satıldığını, müvekkilinin payına düşen 325.000,00 TL'nin 300.000,00 TL'sinin bir kısmının bankadan bir kısmını da elden ödediğini, kalan 25.000,00 TL'sinin taraflarca iskan bitiminden sonra ödemesinin kararlaştırıldığını, sözleşmeye göre 0 ada, 17 parselde bulunan 12 numaralı bağımsız bölümün müvekkilini ...'a teminat olarak verildiğini, inşaat yapım zamanında müteahhit firmanın müvekkilinden burayı geri istediğini, inşaatı yapmak için yeterli finansmanı sağlayamadığını söylediğini, müvekkilinin de iyi niyetle inşaatın bir an önce bitmesi için teminat olarak verilen bağımsız bölümü iade ettiğini, tüm bu süreçlerde davacının da iletişim halinde olduğunu, müvekkilinin geçerli bir vekaletnameye dayanarak tapuya güven ilkesi ile mülk edinen iyiniyetli olduğunu, ayrıca sözleşmenin feshi için gereken ihtar şartının da sağlanmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 5-Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu 6 no'lu bağımsız bölümün davalı ...'ya 2017 yılında satıldığını, davada taraf sıfatının bulunmadığını, muvazaa hususunu kabul etmediğini, inşaatın başlamasından sonra temelden bahsi geçen daireyi satın aldığını, davacı ile inşaat firması arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan anlaşmazlıktan, taşınmazı iyiniyetle satın alan ve malik olan kimselerin sorumlu olamayacaklarını savunarak, davanın reddini istemiştir. 6-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin adına kayıtlı olan dava konusu daireyi kendisinden önce satın alan ...’den bedeli mukabilinde devraldığını, tapuya güven ilkesi ile mülk edinen iyiniyetli olduğunu, ayrıca sözleşmenin feshi için gereken ihtar şartının da sağlanmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. 7-Davalılar ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; usul ve yasaya uygun vekaletname kapsamında dava konusu taşınmazları devraldıklarını, tapuya güven ilkesi ile mülk edinen iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. 8- Diğer davalıların bir kısmı iyiniyetli kazanımlarının korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. 9- Bir kısım davalılar ise davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı şirket ile yapılan sözleşme uyarınca inşaatın kararlaştırılan sürede yapılmaması, hatta neredeyse inşaata hiç başlanmamış olması, inşaatın tamamlanması için kararlaştırılan süre ile dava tarihi arasında da bir yıldan fazla süre geçmesi, bu gecikmenin davacıdan kaynaklandığına dair bir iddia ve delil olmaması, sözleşme imzalanır imzalanmaz kısa süre içinde tapunun çok önemli kısmının üçüncü kişilere devredilmesi nedeniyle davacının sözleşmenin feshi talebinin haklı olduğu, yükleniciye düşen bağımsız bölümler bakımından makul seviyede inşaat tamamlanmadıkça gerek yüklenicinin gerekse üçüncü kişilerin ayni hak iktisap etmelerinin söz konusu olmaması, oluşan kaydın yolsuz tescil mahiyetinde olması, devirler davacının vermiş olduğu vekaletname ile yapılsa da bağımsız bölüm alan davalıların dayanak vekaletnameye bakıldığında taşınmazın inşaat sözleşmesine konu olduğunu bildikleri, en azından rahatlıkla bilebilecek durumda oldukları dolayısıyla iyiniyet iddiasında bulunamayacakları, adlarına oluşan tescilin yolsuz mahiyette olduğu, tapu iptali talebinin de haklı olduğu, ayrıca sözleşmeye göre davacının kira alacağının da doğduğu gerekçesiyle, sözleşmenin feshi talebinin kabulüne, tapu iptali talebinin kabulüne, kira tazminatı talebinin kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..., ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ..., davalı ..., davalı ..., davalı ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davalılar ..., ...,.... vekili temyiz dilekçesinde; cevap dilekçesini tekrarla, davacı taleplerinden vekillere ilişkin tazminat davasına dair karar verilmediği bu yönden davacı taraf hakkında yargılama giderine hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir. 2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; cevap dilekçesini tekrarla iyiniyetli kazanımı olduğunu ve korunmasını gerektiğini beyan etmektedir. 3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; cevap dilekçesini tekrarla iyiniyetli kazanımı olduğunu ve korunmasını gerektiğini, beyan etmektedir. 4. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; cevap dilekçesini tekrarla iyiniyetli kazanımı olduğunu ve korunmasını gerektiğini, beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal tescil davası mümkün olunmaması halinde tazminat talebine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) iyiniyet başlıklı 3. madde hükümlerine göre iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olanın iyiniyetin varlığı olduğu (TMK 3/1) ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimsenin iyiniyet iddiasında bulunayacağı (TMK 3/2), arsa sahibinden alınan 12.04.2017 tarihli vekaletnamede geçen “... cinsindeki müteahhit uhdesinde kalan ve benim adıma kalacak olan taşınmaz/taşınmazlar ile ilgili olarak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun hükümleri gereğince dilediği şekil ve koşularda hisseli veya müstakil olarak kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisine ...” ibaresi de gözetildiğinde davalıların iyiniyet iddiasının ilgili maddelere de bakıldığında dinlenemeyeceğine göre usul ve kanuna uygun olup, davalı ..., ... ve ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... yaz vekillerinin temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.05.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! 57da47feb9abf003 8eac31ce123acff9