3. Hukuk Dairesi 2023/5170 E. , 2025/1290 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/651 E., 2023/657 K DAVA TARİHİ : 13.11.2019 İLK DERECE MAHKEMESİ : Didim(Yenihisar) 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/964 E., 2021/600 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; mülga Aydın İl Özel İdaresi adına arsa vasfı ile kayıtlı dava konusu 3070,98 m2 yüzölçümlü taşınmaz ve üzerindeki bahçeli 22 dükkan ve 2 WC'nin satışına ilişkin, 09.03.2010 tarihinde kapalı teklif usulü ile gerçekleştirilen ihalede davalının 5.700.000,00 TL bedel teklifinde bulunduğunu, ancak ihale komisyonunca verilen teklifler üzerinde yapılan değerlendirme sonucunda davalının 5.700.000,00 TL teklifinin uygun ve hadde layık bulunmadığından Aydın İl Encümeni'nin 09.03.2010 tarihli kararı ile ihalenin iptaline karar verildiğini, ihalenin iptal edilmesinin akabinde davalı tarafından İdare Mahkemesinde Aydın İl Encümeni'nin 09.03.2010 tarihli kararının iptali istemiyle idare aleyhine iptal davası açıldığını, yapılan yargılama neticesinde İdare Mahkemesinin 25.03.2011 tarihli kararı ile taşınmazın ihalesinin yapılmamasına ilişkin dava konusu işlemin iptaline karar verildiğini, idari işlemin iptaline karar verilmesinin akabinde davalı tarafından gönderilen 07.06.2011 tarihli ihtarname ile Aydın İl Özel İdaresi ve ihale komisyon üyelerine ihtarat yapılarak Anayasanın 138. maddesinin son fıkrası ve 2577 sayılı Kanunun 28. maddesi hükümleri gereğince İdare Mahkemesi kararının idareye tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde Mahkeme kararına uygun işlem tesis edilmesinin istenildiğini, yasal yükümlülük gereği taşınmazın mülkiyetinin davalı adına kayıt ve tescil edilmesine karar verildiğini, ancak söz konusu İdare Mahkemesi kararı aleyhine Danıştay nezdinde temyiz yoluna başvurulduğundan karar kesinleşinceye kadar taşınmazın üçüncü kişilere devrinin engellenmesi amacıyla müvekkili İdare ile davalı arasında sözleşme düzenlenmesine karar verildiğini, bu doğrultuda Aydın İl Encümeni'nin 12.07.2011 tarihli kararı ile İl Özel İdaresi Hukuk Müşavirliği'nin hazırladığı satış sözleşmesinin imzalanmasından sonra tapuda devir işlemlerinin yapılacağının kararlaştırıldığını ve söz konusu satış sözleşmesinin taraflarca 22.07.2011 tarihinde imzalanarak taşınmazın 29.07.2011 tarihinde davalı adına kayıt ve tescil edildiğini, ancak davalı tarafından taşınmazın mülkiyeti sözleşmenin imzalanmasından hemen sonra sözleşmeye aykırı şekilde 14.10.2011 tarihinde dava dışı şirkete tapuda satış suretiyle devrildiğini, 22.07.2011 tarihli taşınmaz satış sözleşmesinin 6. maddesinde cezai şarta ilişkin düzenleme bulunduğunu, ihalenin feshine ilişkin işlemin iptali istemiyle açılan İdare Mahkemesi kararının 11.01.2019 tarihinde müvekkili İdare lehine kesinleştiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 6. maddesi uyarınca 5.000.000,00 TL cezai şartın taşınmazın 3. kişiye devir tarihi olan 14.10.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; taşınmaz satışı için taraflar arasında yapılan harici satış sözleşmesinin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 53/2, 57/2, 58, 60, 61. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğunu, geçersiz sözleşmeye dayalı cezai şartın da talep edilemeyeceğini, kanunla kapatılan Aydın İl Özel İdaresi'nin taşınmaz satışına ilişkin ihale şartnamesinde de taşınmaz tapu memuru huzurunda müvekkili adına tescil edildikten sonra taşınmazın 3. kişilere devrini önleyecek bir sınırlama bulunmadığı gibi ayrıca tapu kaydında da bu yönde bir sınırlamanın bulunmadığını, hukuka açıkça aykırı olan sınırlamanın ihale şartnamesinden daha sonra 2886 sayılı Kanun'un 19. maddesine aykırı olarak geçersiz sözleşme maddesi ile getirildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun (2886 sayılı Kanun) 1. maddesinin '' Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür.” hükmünü ihtiva ettiği, kanun hükmü gereğince Mülga Aydın İl Özel İdaresinin satış işlemlerinde bu kanun hükümlerine tabi bulunmakla taşınmaz satışında ihale usullerinin ve bu usullere dair yapılacak işlemlerle müeyyidelerinin hüküm ve sonuçlarının da 2886 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi gerekeceği, taraflar arasında 22.07.2011 tarihinde imzalanan sözleşmenin (5) ve (6). maddelerinin de yine bu kapsamda değerlendirilmesi gerektiği, buna göre 2886 sayılı Kanunun öngördüğü satış usulleri arasında adi yazılı satış protokolü vb. ad altında bir satış sözleşmesine yetki verildiğine dair hükmün bulunmadığı, kararların sonuçları başlıklı 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun (2577 sayılı Kanun) 28. maddesinde “Danıştay, bölge idare mahkemeleri, idare ve vergi mahkemelerinin esasa ve yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararlarının icaplarına göre idare, gecikmeksizin işlem tesis etmeye veya eylemde bulunmaya mecburdur. Bu süre hiçbir şekilde kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz günü geçemez.” şeklindeki hükmünün kamu düzenine ilişkin olduğu ve amir hüküm niteliği taşıdığından idarenin Mahkeme kararının gereğinin yerine getirilmesi yükümlülüğünü bir şart ve koşula bağlamasının hukuki bir gerekçe olarak kabul edilemeyeceği gibi kanunun vermediği bir yetkinin kullanılması suretiyle gerçekleştirilen bu işlemin aleyhinde ayrıca bir iptal kararı alınmasına dahi gerek bulunmayan yok hükmünde bir işlem sayılması gerekeceği, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun (2644 sayılı Kanun) 26. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeleri yapmaya tapu sicil memurunun yetkili olduğu, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun (1512 sayılı Kanun) 60. maddesi uyarınca da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterler tarafından yapılabildiği, yine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 237. maddesi uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi gerektiği, kamu düzenine ilişkin bu hükümlerin gereği olarak taşınmaz devri öngören bir sözleşmenin ancak bu hükümlerde gösterilen şekilde tanzim edilebileceği, geçerli olmayan bir sözleşmede yer alan ceza şartın da uygulanmasının mümkün olmadığı, bu itibarla taraflar arasında akdedilen ve davanın dayanağını teşkil eden 22.07.2011 tarihli sözleşme hukuken geçerli kabul edilemeyeceğinden, geçersiz sözleşmenin (5) ve (6). maddelerinde yazılı cezai şartın da uygulanamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesince hukuki nitelendirmenin davadaki ileri sürülüş ve dosya kapsamına uygun olarak belirlendiği, Mahkemenin kabul ve değerlendirmesinin yerinde görüldüğü gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; cezai şart istemine dayanak teşkil eden 22.07.2011 tarihli sözleşmenin, Mahkemenin kabul ettiği şekilde harici bir satış sözleşmesi olmayıp, ihale sürecinin devamı niteliğinde bir sözleşme olup tapuda satım sözleşmesi öncesinde düzenlenen ön protokol mahiyetinde olduğunu, 2886 sayılı Kanun'un 53. maddesinin “bütün İhaleler bir sözleşmeye bağlanır. Sözleşme, İdare adına ita amiri tarafından imzalanır.” şeklinde düzenlendiğini,bu doğrultuda, sözleşmenin ihale sürecinin devamı niteliğinde olduğu ve tapuda satım sözleşmesi öncesinde ön protokol mahiyetinde olduğu hususları birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmenin şekil şartı yönünden 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabi olduğu ve Kanunda öngörülen şekle uygun olarak yapıldığı ve dolayısıyla batıl bir sözleşme olmayıp hukuken geçerli bir sözleşme olduğunu, hal böyle iken sözleşmenin ihale sürecinden bağımsız bir sözleşme gibi değerlendirilmesi ve 2886 sayılı Kanunda öngörülen şekil şartına göre düzenlenmiş olmasına rağmen bu Kanundan bağımsız bir idari işlem ve sözleşme gibi değerlendirilerek resmi makamlarca imza altına alınan sözleşmenin geçersiz bir sözleşme olduğunun kabulü ve Hazine aleyhine hüküm tesis edilmesinin yaşanan süreçte kötüniyetli davranışlarıyla Hazine zararına bilerek ve isteyerek sebep olan davalının hukuken korunması sonucunu doğurduğunu, İdarenin kanunlardan kaynaklanan görevini yerine getirme zorunluluğunu fırsata çevirerek kötüniyetle hukuka ve sözleşmeye aykırı davranan ve kamu zararına sebebiyet veren davalının ihale sürecinin devamı niteliğindeki sözleşmenin cezai müeyyidelerine katlanmasının yasal bir zorunluluk olduğunu, kötüniyetin hukuken korunmasının mümkün olmadığını, davalının, cezai şart istemine dayanak teşkil eden 22.07.2011 tarihli satış sözleşmesinin imzalanmasının akabinde, 29.07.2011 tarihinde, taşınmazı devir aldıktan hemen sonra bir taraftan sözleşmenin ve taşınmazın bedelinin iptali istemi ile iptal davası açtığını, diğer taraftan da İdare Mahkemesinin 25.03.2011 tarihli kararının bozulmasına dair verilen Danıştay 13. Dairesinin 03.10.2011 tarihli kararının öğrenilmesinin hemen akabinde 14.10.2011 tarihinde, taşınmazın kendisine devredilmesinin hukuki temelinin ortadan kalktığını bildiği halde taşınmazı dava dışı şirkete sattığını,sırf bu davranışların dahi davalının kötüniyetli olduğunu gösterdiğini, Danıştay 13. Dairesinin bozma ilamında açıkça davanın reddedilmesi gerektiğinin ifade edildiğini gören davalının açtığı davanın reddedileceğini öğrendiği anda taşınmazın mülkiyetini bir başka kişiye satmasının açıkça hakkın kötüye kullanımı olduğunu ve bu davranışın hukuken korunan bir hak olmadığını,somut durumda davalının iyiniyetli olmayan çelişkili davranışlar göstererek hakkını kötüye kullandığını, ihaleye konu taşınmazın 3. kişiye devrini yapmış olması nedeniyle iyiniyetli olmadığı ve sözleşme hükümlerine aykırı davranışı sebebiyle cezai şart ödemekle yükümlü olduğunu, alacaklı hiç bir zarara uğramamış olsa bile yasal düzenleme gereğince kararlaştırılan cezanın infazına karar verilmesi gerektiğini, davalı ile mülga Aydın İl Özel İdaresi adına 22.07.2011 tarihinde imzalanan Satış Sözleşmesinin açık hükümlerine göre taşınmazın mülkiyetini 3. kişiye satıp devreden ve taşınmazı müvekkili İdareye iade etmeyen davalının aleyhine kararlaştırılan cezai şartı faiziyle birlikte ödemek zorunda olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacı İdare ile davalı arasında akdedilen 22.07.2011 tarihli satış sözleşmesinin geçerli olup olmadığı ve buna bağlı olarak da satış sözleşmesinde belirlenen cezai şarta hükmedilip hükmedilemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706; BK m. 213; TBK m. 237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26]. Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. Bununla birlikte; taraflar şekle aykırı bir sözleşmeden doğan edimlerini her türlü yanılgıdan uzak bir şekilde bilerek ve isteyerek tümüyle, yerine getirmişlerse (tapuda tescil işlemi yapılmışsa), bunun iddiasının istenmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiği Yargıtay uygulamasıyla kabul edilmektedir (YHGK nın 11.03.1953 gün ve 2/9 sayılı; 10.9.1955 gün ve 1/62-63 sayılı Kararları...). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.03.1986 gün ve 14/541-257 sayılı kararında da aynı ilke benimsenmektedir. 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesi uyarınca; " Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." düzenlemesi bulunmaktadır. Somut olayda; mülga Aydın İl Özel İdaresi adına kayıtlı olan Aydın İli, Didim İlçesi,Altınkum Mahallesi 565 ada 38 parsel sayılı taşınmazın 09.03.2010 tarihinde 2886 sayılı Kanunun 37 vd. maddeleri gereğince kapalı teklif usulü ile ihalesinin yapıldığı, ihalede davalının 5.700.000 TL ile en yüksek teklifi verdiği, 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun 26 (g) maddesi uyarınca ihaleyi sonuçlandırmakla görevli olan Aydın İl Encümeninin teklifi “uygun ve hadde layık” görmeyerek ihalenin iptaline karar verdiği, bu idari karar aleyhine iptal istemiyle davalı tarafından Aydın 1. İdare Mahkemesinde 2010/456 E., 2011/538 K. Sayılı davanın açıldığı, bu Mahkemece 25.03.2011 tarihinde “ihalenin yapılmamasına” ilişkin idari işlemin iptaline karar verildiği, iptal kararı üzerine davalının davacı İdareye Aydın 1. Noterliğinin 07.06.2011 tarih 12852 sayılı ihtarnamesini keşide ederek 2577 sayılı Kanunun 28. maddesi gereğince Mahkeme kararının yerine getirilmesini talep ettiği, Aydın İl Encümeninin 12.07.2011 tarihli ve 267 sayılı kararı ile İl Özel İdaresi Hukuk Müşavirliğinin hazırladığı “satış sözleşmesi”nin imzalanmasından sonra tapu devir işleminin yapılmasına karar verildiği, 22.07.2011 tarihinde sözleşmenin imzalanmasını müteakip 29.07.2011 tarihinde taşınmazın tapusunun davalıya devredildiği, idari işlemin iptaline dair Aydın 1. İdare Mahkemesinin 2010/456 E., 2011/538 K. sayılı ilamının Danıştayca bozulması ve yeniden yapılan yargılaması sonucunda Aydın 1. İdare Mahkemesinin 2018/1032 E. ve 2018/1248 K. sayılı ilamıyla bu kez iptal isteminin reddine karar verilerek kararın 11.01.2019 tarihinde kesinleştiği, Didim Milli Emlak Müdürlüğünün 22.10.2019 tarih ve 29511 sayılı yazısı ile taşınmazın Hazineye iadesinin talep edildiği, fakat ihale alıcısı davalının taşınmazı 14.10.2011 tarihinde dava dışı şirkete devrettiği dosya kapsamındaki deliller itibariyle sabittir. Taraflar arasında düzenlenen 22.07.2011 tarihli harici taşınmaz satış sözleşmesinin tapuda yapılan 29.07.2011 tarihli taşınmazın devriyle birlikte geçerli hale geldiği davaya konu taşınmazın, davalı tarafça 14.10.2011 tarihinde dava dışı şirkete devredilerek sözleşmede kararlaştırılan devir yasağına aykırı hareket edilmesinin ise 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiğinden, artık sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşır, bu durumda sözleşmenin geçersizliğine dayanılarak aktin icrasından kaçınılamaz. Bu durumda Mahkemece, sözleşmenin (5). ve (6). maddelerinde kararlaştırılan cezai şartın talep edilebileceği sabit olup, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,03.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. SUCCESS ADALET_SUCCESS İşlem başarıyla gerçekleştirildi! İşlem başarıyla gerçekleştirildi! a487bc71139e1451 27b80358dc994155